Eén op de drie erfgoedgebouwen in Vlaanderen dreigt straks tegen de vlakte te gaan

Experts vrezen dat eigenaars en investeerders onterecht afgeschrikt worden door vrees voor te laag rendement, regelgeving en kosten

  • Voor 13.000 Vlaamse erfgoedgebouwen - of 1 op de 3 - die in matige tot zeer slechte staat zijn, lonkt de sloophamer. Eigenaars bewandelen meer en meer de piste van verloedering om een sloop te bespoedigen, zodat ze van die “vervelende erfenis” verlost zijn. Dat blijkt uit een marktanalyse van Herbé, een nieuw maar meteen ook één van de meest toonaangevende studiebureaus gespecialiseerd in de herbestemming van erfgoed.
     
  • Sinds de jaren ‘’70 verdwenen al 1 op de 10 waardevolle fabriekspanden, kazernes, gemeentehuizen, herenhuizen, kloosters, pastorijen en andere relicten in Vlaanderen. “De druk om ruimte vrij te maken, neemt almaar toe”, waarschuwt erfgoedexpert Ruben Willaert.
     
  • Eigenaars en investeerders hebben volgens de erfgoedexperten nog veel te veel schrik voor hoge kosten en een complexe regelgeving, waardoor ze niet zouden mogen doen wat ze willen. En dat is onterecht, want volgens het onderzoek van Herbé levert herbestemming van erfgoed een rendement op van 7 tot 20 procent, bovenop de historische en culturele waarde.

Vlaanderen beschermt vandaag goed 11.000 gebouwen met een rijke historische of architecturale geschiedenis. Nog eens 75.000 andere hoeves, herenhuizen, kastelen, gemeentehuizen, woningen en andere relicten staan op de lijst met zogeheten vastgestelde bouwkundige erfgoedgebouwen. Concreet kunnen zij na een grondige evaluatie ook de officiële status van ‘beschermd erfgoed’ krijgen. Alleen gebouwen die verkommeren en hun erfgoedwaarde verliezen, kunnen worden geschrapt.

Uit een marktanalyse van Herbé, waarin ook diverse vakstudies en inventarissen grondig zijn bestudeerd,  blijkt dat sinds de jaren ’70 zo al één op de tien erfgoedgebouwen tegen de vlakte ging. De provincies Limburg, Oost-Vlaanderen en Vlaams-Brabant steken ver boven het Vlaamse gemiddelde uit met één op de vijf gesloopte erfgoedgebouwen. De provincie West-Vlaanderen, waar de inventaris van bouwkundig erfgoed niet teruggaat tot de jaren ’70, is op papier het meest gevrijwaard van afbraak.

Nochtans is de Vlaming erg gehecht aan lokaal erfgoed - en dus beducht voor de sloophamer. Uit een recente bevraging van het Agentschap Onroerend Erfgoed blijkt dat  twee op de drie Vlamingen graag wil mee beslissen over de toekomst van erfgoed in hun buurt. De helft van de Vlamingen vindt het bovendien de verantwoordelijkheid van de overheid om leegstand aan te pakken en het erfgoed in stand te houden. Maar dat enthousiasme van de Vlaming tegenover erfgoed staat  in schril contrast met de toestand waarin ons bouwkundig erfgoed zich bevindt. Daarvan zijn vandaag zo’n 13.000 gebouwen, of één op de drie, in matige tot zeer slechte staat, zo stellen de experten van Herbé vast. 

“Eigenaars weten vaak niet wat te doen met bouwkundig erfgoed dat ze bezitten. Bij de herbestemming van erfgoed moet het plaatje perfect kloppen. We merken dat eigenaars onterecht angst hebben voor de regelgeving rond erfgoed en ze vrezen vaak dat ze niet mogen doen wat ze willen, of ze verwachten dat ze van het kastje naar de muur worden gestuurd. Of de geraamde kosten zijn te hoog, omdat ze geen weet hebben van beschikbare premies. Of het wringt dan weer qua bestemming: niet elk oud fabriekspand of klooster kan je opdelen in appartementen.”

Ruben Willaert, Herbé, studiebureau gespecialiseerd in complex erfgoed


Meerwaarde

Herbé ziet dat heel wat eigenaars van gebouwen in matige tot slechte staat steeds meer vragen om de status van beschermd gebouw of vastgesteld bouwkundig erfgoedgebouw op te heffen. Dankzij zo’n declassering mogen ze het gebouw dan slopen, of met minder strikte regels verbouwen. Volgens de erfgoedexpert bewandelen eigenaars nu al bewust de piste van verloedering om te laten declasseren. Vaak zijn de erfgoedgebouwen op schitterende locaties gelegen, waardoor de druk op de Dienst Stedenbouw en het schepencollege om ruimte vrij te maken alleen maar zal groeien.

Nochtans zijn declassering en sloop helemaal niet nodig en hebben ze negatieve bijwerkingen, zoals minder toeristen, waardedaling van omliggende gebouwen en het verdwijnen van een iconisch dorps- of stadsgezicht waar veel inwoners waarde aan hechten. Het merendeel van de gebouwen in bedenkelijke  staat kan volgens de experten echter  een rendabele herbestemming krijgen, zonder afbreuk te doen aan de erfgoedwaarde van het gebouw.

“We moeten echt vermijden dat erfgoedgebouwen tegen de vlakte gaan. Vier op de tien Europese toeristen kiezen hun bestemming op basis van het culturele erfgoed. Die komen niet kijken naar nieuwbouwappartementen. Bovendien blijkt uit studie na studie dat wat de overheid aan premies investeert in erfgoed, meer opbrengt dan de investering zelf, onder andere via jobs, toerisme, horeca en overnachtingen.”

Ruben Willaert, Herbé, studiebureau gespecialiseerd in complex erfgoed


Rendement

Om te vermijden dat erfgoed tegen de vlakte gaat, net door het ontbreken van een sluitende oplossing of door jarenlange verloedering, maakt Herbé totaalstudies. Herbé is het eerste studiebureau in België dat in staat is zo’n totaalbenadering binnen hetzelfde studiebureau te maken. Alle studies, historisch, erfgoed, interieur, haalbaarheid en het masterplan, alles gebeurt bij Herbé zelf, door een multidisciplinair team. En opvallend: bij een herbestemming houden ze het rendement scherp in de gaten. Uit hun onderzoek blijkt alvast dat de rendementen, afhankelijk van de mogelijke premies, de locatie en de gebruiksfunctie van het herbestemde gebouw, tussen 7 en 20 procent bedragen. En laat dat vergelijkbaar zijn met rendementen van nieuwbouwontwikkelingen. “En bovendien, op de schoonheid,authenticiteit en het cachet van erfgoed plakken we zelfs nog geen prijs, dat krijg je er gewoon bovenop. En we plakken al helemaal geen prijs of rendement op de herinneringen aan het kasteeltje waar mensen getrouwd zijn, of op de schoonheid van een monument, dat de wandeling ernaartoe meer dan waard maakt”, besluit Ruben.

 

*** beelden mogen vrij gebruikt worden mits bronvermelding "Groep Van Hee - Benjamin Brolet" ***

Contacteer ons
Ruben Willaert erfgoedexpert Herbé
Jurgen D'Ours Bereal communicatie
Ruben Willaert erfgoedexpert Herbé
Jurgen D'Ours Bereal communicatie