Vlaamse investeerder raakt steeds meer verknocht aan Duits vastgoed

De Vlaming richt zich steeds meer op het vastgoed in het Rijnland, vlak over de Duitse grens, als een alternatief voor zijn spaarboekje. De Belgische marktleider in Duits investeringsvastgoed, Rendimmo, ziet dat de Vlaamse investeerder vorig jaar alvast dubbel zoveel spendeerde aan appartementen bij onze oosterburen dan in 2018, goed voor bijna 11 miljoen euro. “Die stijgende populariteit heeft echter ook een pervers neveneffect. Het zet spijtig genoeg de deur open voor malafide aanbieders. Wees dus op je hoede”, waarschuwt zaakvoerder Luc Dewulf, die tips geeft om de valkuilen te vermijden.

De Vlaming - die steevast naar alternatieven voor het verlieslatende spaarboekje blijft zoeken - ziet steeds meer potentieel in de Duitse vastgoedmarkt. Vorig jaar spendeerde de Vlaamse investeerder bijna 11 miljoen euro aan investeringsvastgoed in Duitsland. Dat bedrag ligt meer dan dubbel zo hoog als een jaar eerder. Bovendien zijn dat nog alleen de transacties waar de marktleider, Rendimmo, zicht op heeft. De Duitse autoriteiten houden namelijk geen cijfers bij over de nationaliteit van de kopers. In werkelijkheid gaat het dus wellicht nog om enkele miljoenen euro’s meer.

Specifiek gaat het vooral over de regio’s vlak over de grens: Noordrijn-Westfalen en Rijnland-Palts. Die kennen immers een buitenproportioneel grote huurmarkt: meer dan 60 procent van de inwoners huurt er een woonst. Een percentage dat nog een stuk hoger ligt dan het - reeds hoge - Duitse landelijke gemiddelde van 55 procent. Interessant detail: in Europa wordt alleen in Zwitserland nog meer gehuurd (65%).

“Duitsers hebben nu eenmaal meer een ‘huurdersmentaliteit’ dan Belgen. Het cliché over de baksteen in onze maag komt niet uit het niets: driekwart van de Belgen is eigenaar van zijn woning, die hij dan nog liefst zelf gebouwd heeft, mét een tuintje erbij. Duitsers, zeker degenen uit de middenklasse en de lagere inkomensgroepen,  hebben zo geen behoefte aan een eigen vrijstaande woning - die in de steden sowieso schaars zijn. Ze wonen liever in ‘Mehrfamilienhäuser’, meergezinswoningen, waar ze met plezier maandelijkse huur voor betalen. Die ligt vaak toch lager dan het budget dat ze aan een lening zouden uitgeven. En dan spenderen ze hun geld liever aan andere zaken, zoals hun auto of om op reis te gaan.” Luc Dewulf, zaakvoerder Rendimmo

Nieuwbouw blijft achter

Het hoge huurderspercentage in Duitsland valt bovendien samen met een te traag groeiend aanbod aan huizen en appartementen.

“Het aantal huishoudens steeg er in vijf jaar tijd met 1,5 miljoen, maar de bouw van nieuwe woningen blijft achter - zeker in het Rijnland - waardoor de vastgoedmarkt nog meer scheef trekt. Je zou dan verwachten dat er nu overal bouwkranen in het landschap te zien zijn, maar niets is minder waar. Integendeel: de bouwactiviteiten worden getemperd door een politiek die weinig fiscale stimuli voorziet, steeds hoger oplopende bouwkosten, een tekort aan personeel in de bouwsector én een gebrek aan ruimte - vooral in de steden.” Luc Dewulf, zaakvoerder Rendimmo

De bestaande huizen en appartementen blijven dan ook behouden en worden massaal gerenoveerd. Zo kopen projectontwikkelaars grote, oude appartementsblokken op om ze volledig op te frissen. Die renovaties krijgen namelijk wél ondersteuning van de politiek: eigenaars mogen hun huurprijzen na renovatie - wettelijk toegelaten - met 15 à 20 procent doen stijgen.

Opgelet voor malafide praktijken

Gevolg: het Rijnland lokt massaal de aandacht van de vastgoedinvesteerders in binnen- en buitenland, die het potentieel van het Duitse ‘betongoud’ steeds meer opmerken. Als eigenaar-verhuurders zijn ze immers zeker dat ze nooit zonder huurder zullen zitten en ze kunnen relatief hoge huurprijzen vragen. Maar die populariteit zet ook de deur open voor misbruik, waarschuwt Rendimmo.

“Spijtig genoeg gebeuren zulke zaken heel vaak bij markten die ‘booming business’ zijn: als ergens geld mee te verdienen valt, komen ook spelers met minder goede bedoelingen erop af.” Luc Dewulf, zaakvoerder Rendimmo

Zo was er onlangs het ontluisterende verhaal over de West-Vlaamse vastgoedmaatschappij die verloederde Duitse appartementen had verkocht aan meer dan 100 Vlamingen, met de valse belofte dat ze die zouden renoveren. Met andere woorden: al de gedupeerden hadden tussen de 50.000 en de 100.000 euro betaald voor een waardeloos ‘krot’. Bovendien gebeurde het via erfpachtconstructies, waarbij je als koper enkel eigenaar van het pand wordt, niet van de grond.

“Zo’n erfpachtconstructie is een nachtmerrie als je op termijn het appartement zou willen doorverkopen. Je kan zo’n horror-situaties echter gemakkelijk vermijden: koop nooit een appartement via een erfpachtconstructie en laat de renovatie altijd contractueel vastleggen. Vraag daarbij altijd naar de gedetailleerde renovatieplannen en het lastenboek. En zorg er daarnaast ook voor dat je het pand in kwestie zelf mag bezoeken, niet alleen het modelappartement.” Luc Dewulf, zaakvoerder Rendimmo

De belangrijkste zaken om na te kijken bij zo’n bezoek: de staat van het dak, de buitenmuren en de centrale verwarming. Want dat zijn de structurele elementen van het gebouw, die bijgevolg onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen.